今天是:2022-03-28 星期一

百强房企超八成做酒店:一边盖,一边卖

文章来源:网络

 

近大半年来,地产圈都不太平,自恒大的债务危机爆发后,包括融创、世茂、中南等在内的不少房企先后变卖资产以求资金回笼。

此次风波也波及到了地产酒店。2月中旬,网传世茂集团旗下的上海佘山世茂洲际酒店(即深坑酒店)被挂牌出售,售价为22.5亿元;另有一份名为“世茂待售资产包清单”的文件,清单中除了上述提及的深坑酒店之外,还有包括上海佘山茂御臻品之选酒店、上海外滩茂悦达(大)酒店、上海世茂皇家艾美酒店等在内的7家酒店待售,约占总售出资产数量的1/5。

世茂虽然第一时间辟谣,但也在辟谣公告提到集团会进一步平衡资产持有量,部分持有资产确实有处置计划。后续世茂也在公告中证实以45亿元的价格将上海外滩茂悦达(大)酒店出售给上海地产集团。

酒店与房地产业有着密不可分的关系,但为何房企遭遇危机时,却第一时间售卖酒店套现?未来地产酒店路在何方?

01

TOP100房企中85家做酒店

国内地产酒店能取得如今的发展规模,跟近二十余年来房地产行业的迅猛发展脱不开关系:

房企在开发楼盘时,以完善楼盘配套设施的名义,在楼盘附近盖学校、商场以及酒店,提高楼盘的附加值。这时,酒店业务对于房企来说其实是一个非必选项。

部分地方政府也会在土地出让条件里规定土地竞得人需在该土地范围内建设高星级酒店等配套设施。例如,在浙江省衢州市于2021年6月7日发布的《衢州市自然资源和规划局国有建设用地使用权拍卖出让公告》中拍卖出让衢州市智慧新城1幅地块国有建设用地使用权,其中明确提及竞得者需要建设五星级酒店,并要求该项目内住宅办理预售许可证与酒店、会展中心的工程进度挂钩。

但近几年来,国内房地产行业由增量迈向增量存量并存的时代,比起卖房,如何运营以及盘活存量资源日渐成为房企重点关注的问题。在房企寻找新的营收增长基点时,消费者日益旺盛的旅游消费拉动住宿业的发展,这就让房企开始注重酒店的运营。

专注于地产研究的克而瑞地产研究中心曾将房企酒店运营模式分为合作模式、自营品牌,以及合作自营相结合三种模式,并对国内房企Top100进行了分类:截至2021年底,全国房企100强中,只有15家没有布局酒店业务。

而根据环球旅讯统计,多家房企的酒店业务已成规模,包括世茂、碧桂园、融创以及富力在内的房企,旗下酒店数量都超过了100家。

此外,在上述列表中没有提及的部分房企,近两年在酒店行业也有所动作:

万科地产于2021年11月成立了万科酒店管理有限公司;

旭辉集团旗下旭辉商业于2021年10月与华住集团共同宣布签署合作协议,双方首次合作的湖州诺富特酒店将于2022年面市;

金辉控股于2021年6月发布公告称,子公司北京金辉已同上海绿地达成股权转让协议,以8.6亿元收购上海九龙宾馆有限公司,收购完成后,北京金辉将拥有上海九龙的全部股权;

招商蛇口于2020年11月正式成立深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司,主要有“伊敦”系列酒店和“壹”系列公寓两条主力产品线,接入招商蛇口全生命周期产品体系;

合景富泰于2020年宣布对自营酒店品牌木莲庄进行品牌升级,同时提出未来三年木莲庄品牌会在全国重点布局京津冀、长三角经济带、粤港澳大湾区。

02

“三道红线”下,地产酒店的命运如何

然而,去年爆发的恒大债务危机却为众多房企敲响了警钟,也让一些地产酒店逃脱不了被出售套现的命运。

在暴风雨到来前,已经有种种征兆预示着房地产行业即将变天。此次危机中,最关键的一个事件节点就是2020年8月20日住房城乡建设部、人民银行联合召开的重点房地产企业座谈会,约谈了包括恒大、万科等在内的12家房企,提出在落实房地产长效机制基础上,形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则,即所谓的“三道红线”。

根据“三道红线”的触线情况,可将房企分为“绿、黄、橙、红”四档。

“三道红线”的压力,让负债率高的房企纷纷开启了“卖卖卖”的模式——凡是可以缓解企业资金压力、减少企业负债的项目,都可以进行合理处置。其中,售价不菲、但对房企来说优先级不高的酒店这时就成为了大部分房企优先处理的选项之一。

对于酒店的处置,各大房企的做法有所不同:

有的通过资产拆分、股权转让的形式让酒店脱离母公司发展。例如,恒大早在2020年12月底就开始将旗下酒店腾挪至恒大旅游运营管理有限公司,后者已由广州恒童投资有限公司100%持股。根据企查查的数据,目前恒大旅游管理旗下控制的44家企业中,有20家属于前恒大集团的酒店。

这看似左手倒右手的行为,一方面可以减轻母公司负担,另一方面充实旗下恒大文旅的基本盘,方便以后子公司上市融资,从而使资金回流至母公司。但自去年9月爆出债务危机后,投资者对恒大的信任已经降至冰点,纷纷抛售恒大股票,更谈何让子公司上市。

相比恒大的方法,最“简单粗暴”的还是直接卖酒店。上述提及网传的世茂待售资产包总共报价741亿元,剔除抵押融资和项目贷款余额后,世茂可回款约210亿元。单单酒店和上海世茂广场,就可以回款约110.33亿元现金。

世茂并不是第一家卖酒店来缓解资金危机的房企。

早在2017年,万达就开始了海内外资产的售卖之路,至今已出售超过2000亿元的资产。其中在2017年7月,万达与融创、富力更是展开了“世纪交易”:富力以总价199.06亿元收购万达旗下77家酒店,融创以总价438.44亿元收购万达旗下13个文旅项目91%的股权(后续融创完成13个文旅项目100%股权的收购)。

转让酒店的背后,也反映了房企的无奈——比起卖房子,投资酒店并不赚钱。

酒店业务的收入在房企的整体收入里只占冰山一角。以世茂为例,财报显示其2021上半年总收入为734.01亿元,而其中总体的酒店运营收入只有9.72亿元,仅占1.32%左右。这样看来,房企与其等酒店用将近20、30年后回本,不如趁早将其卖掉,让公司的现金流得到保障,更像是一个明智之选。

03

未来,地产酒店的路要怎么走?

相比仅仅只是当业主,事实上近年来房企均意图发展自己酒店品牌。

一方面是过去二十年与国际品牌的合作让房企积累了相应的酒店管理经验,且国际酒店品牌的高额管理成本让房企逐渐产生了“单干”的想法;另一方面,多元化发展的需求让房企寻找新的盈利点,专注于酒店品牌的开发赋能集团发展,丰富营收的同时能提升房企的形象,何乐而不为?

像是卖酒店卖得最“努力”的万达,则在摆脱“房地产”的标签后致力于给消费者一种全新的品牌形象。早在2007年初,万达就推出了“万达酒店及度假村”品牌,随后旗下还衍生了“文华”“瑞华”“嘉华”等7个酒店品牌。

此后,万达还找来曾任喜达屋酒店及度假村大中华区总裁的钱进(现已离开万达并任希尔顿酒店集团大中国区及蒙古总裁),担任万达酒店及度假村总裁,期间其带领万达实现了开业100家门店的目标,万达近些年还将品牌带到了国外——伊斯坦布尔万达文华酒店已于今年年初正式投入运营。

万达的做法印证了王健林提出的“轻资产战略”,也为一些房企打开了“新世界的大门”:比起单纯引进国外品牌,更重要的是在品牌与管理端就牢牢把握自主权。众多房企投身到酒店品牌的打造与运营中,如上述表格所呈现的,国内TOP100家房企中,已有38家成立了自主的酒店品牌。

例如,曾有多年酒店管理经验的碧桂园,则在2020年宣布成立凤悦酒店及度假村,并在2年时间内迅速扩张,衍生出17个子品牌;同年,凤悦酒店及度假村还牵手希尔顿,将希尔顿惠庭品牌引入中国。

而上述提及与万达“分手”的融创,此前也已携手国内酒店巨头华住,成立合资企业永乐华住酒店管理有限公司。永乐华住成立后,融创文旅将旗下22家酒店授权永乐华住进行管理,此外华住旗下的施柏阁、花间堂等高端酒店品牌也注入该合资公司,两家将联手发力高端酒店的开发。

但品牌建设说来容易,做起来难。且不说大部分如同“门外汉”的房企对酒店品牌运营一知半解,即便成立了品牌,还要与国内外众多成熟的酒店品牌一同竞争,压力不可谓不大。

以世茂为例,其2021年上半年共获得9.72亿元酒店管理及收入中,约86%来自合作品牌的酒店;而自营品牌的收入占比仅有10%左右。

但由于商业模式不同,不需要支付品牌加盟费、管理费等费用的自营品牌模式,其利润要比合作品牌模式的来得多,这也突出了自营品牌模式的优势。

当然,也有房企仍然坚持与国际酒店管理品牌合作,像是全球最大豪华酒店业主富力,旗下酒店多交由万豪、洲际、希尔顿等国外品牌管理,且五星级酒店的数量占比达96%。

但这并没有给富力带来太多“甜头”,据富力地产2021年中期报告,富力旗下的酒店管理分部在2021年上半年共亏损5.47亿元。对此,在去年3月富力地产总裁李思廉曾称,若价格合适,会继续出售富力旗下包括酒店在内的部分物业。

这样看来,品牌虽然难做,但轻资产之路仍是当下众多房企做酒店的选择。一方面,“存量时代”的到来让房企的角色从“建设者”变为“运营者”;另一方面,轻资产模式具有负债率低、抵御周期性风险强、持续盈利等特点,对于急需减少负债从而早日让红线变绿的房企来说,轻资产模式正中下怀。

而至于货架上的那些酒店,被交易也不是一件坏事。有人卖,就有人买。让专业的人来干专业的事,对于这些被卖掉的酒店来说,可能也是一个比较好的归宿。

但地产酒店始终有一条漫长的路要走。在此之前,得先确保一大批房企能够顺利度过此次危机。在地产圈经历了一次深度洗牌后,才有资本谈怎么做好地产酒店。

客户服务热线: 010-86398510
扫一扫关注